Você pensa em alugar seu imóvel? Investir em imóvel para alugar tem se apresentado como uma ótima alternativa de renda extra. Antes de tudo isso, é fundamental entender o processo de locação para realizar uma negociação bem sucedida.
Muitas pessoas acabam tendo problemas em relação a locação, justamente por desconhecer os direitos e deveres que o locador possui. É importante que o locador entenda suas obrigações e procure também, nessa mesma lei, o que não pode cobrar do locatário. Se você pensa em colocar seu imóvel para alugar, mas possui algumas dúvidas, nós vamos te ajudar!
Quais as obrigações do locador de imóveis?
O locador de imóveis é o responsável por ceder o imóvel para o novo morador por meio de um contrato de locação. Ao disponibilizar um imóvel para locação, o proprietário fica sujeito a seguir diversas obrigações estabelecidas por lei. Essas normas são convencionadas pela Lei no Inquilinato (8.245/91), artigos 22 e 23. A seguir, vamos entender melhor o que diz na lei.
Entregar um imóvel em ótimo estado
O imóvel deverá ser entregue ao inquilino em boas condições e bom funcionamento de toda a estrutura dos cômodos. Outra questão importante que deve ser considerada é em relação às manchas, infiltrações, rachaduras e demais problemas cujo são de responsabilidade do proprietário. Ele também é o responsável pelos problemas estruturais que o imóvel pode apresentar depois de locado.
Fornecer ao locatário recibo dos pagamentos
O proprietário do imóvel tem obrigação de fornecer os recibos discriminados do pagamento do aluguel, para que o inquilino tenha os comprovantes de que ele está em dia com suas obrigações. Isso também evita que ambos esqueçam que um pagamento foi efetuado por parte do inquilino.
Fazer vistoria do imóvel
A vistoria é fundamental para o proprietário de imóvel. É recomendado que ela seja produzida com bastante detalhe, isto é, incluindo fotos e vídeos sobre o estado atual do imóvel. Se possível, faça esse procedimento junto com o locador para evitar problemas.
Pagar todos os impostos
De acordo com a lei, o proprietário também deve arcar com outros compromissos como o pagamento do IPTU, a taxa de lixo e o seguro contra incêndio. Porém, o contrato pode declarar que essas responsabilidades são do inquilino, o que acaba sendo bem comum na locação de imóveis.
Além disso, o locador deve cumprir as despesas extraordinárias condominiais, tais como:
- reformas do prédio;
- pinturas externas;
- decoração;
- equipamentos das áreas de uso comum ou fundo de reserva;
- taxas administrativas da imobiliária.
Cumprir com o contrato
O locador não pode decidir da noite para o dia vender o imóvel. Ele deve permanecer com o locatário durante a vigência do contrato ou em caso de algum motivo plausível como uma infração grave cometida pelo inquilino. A propriedade somente poderá ser solicitada fora do prazo determinado em casos específicos, como demolição do prédio ou em situações em que ele, cônjuge ou descendentes não têm onde residir. Dentro do prazo do contrato, ele também está sujeito a multa.
No entanto, existem situações de emergência em que o inquilino é convidado para se retirar. Nesses casos é dever do proprietário do imóvel ressarcir ou indenizá-lo por quebra de contrato.
Quais são os direitos do locador?
O proprietário também tem direitos que precisam ser respeitados pela outra parte. O principal deles é receber o dinheiro do aluguel e, caso seja necessário, cobrar esse valor formalmente. Além disso, o locador também pode fazer exigências ao locatário para garantir que ele está apto a arcar com a despesa e assegurar que vai receber os aluguéis.
A garantia mais comum são os fiadores, mas ele também pode permitir a contratação do seguro-fiança ou solicitar o depósito caução. Também fazem parte do direito do locador pedir a revisão judicial do valor do aluguel e mover ação de despejo (nos casos permitidos pela lei).
Receber de volta o imóvel nas mesmas condições em que entregou
O dono do imóvel deve receber o apartamento da mesma forma em que ele entregou ao inquilino, assim como registrado na vistoria no momento do contrato. Por isso é um documento que não pode ser ignorado para evitar transtornos. Nesse sentido, o locatário deve preservar a estrutura da propriedade e adotar estratégias para resguardar o imóvel. Caso o locatário não cumpra com essa obrigação, a garantia que é dada na locação, como o seguro-fiança, poderá ser utilizada para consertar os reparos.
Estar ciente sobre o que acontece no imóvel
Ao longo da duração do contrato, algumas reformas necessárias podem ser feitas pelo inquilino, desde que o documento de locação não as proíba. Mesmo assim, é preciso ter a autorização do proprietário, principalmente em benfeitorias úteis, que melhoram as condições do imóvel para dar mais conforto e segurança, como por exemplo, a instalação de grades na janela. Há também as que envolvem reparos na estrutura, como telhados, paredes ou encanamentos, que não precisam de prévio consentimento, mas que devem ser informadas ao dono.
Em casos em que a propriedade sofre algum tipo de destruição ou estrago, é essencial que o locador seja notificado pelo inquilino. Se o locatário, ou seus familiares, foi quem deu causa a esses danos, ele deverá ser o responsável por fazer o conserto e reparar as avarias que foram causadas. Ou, então, o proprietário deve ser ressarcido no valor equivalente aos danos provocados ao imóvel.
Receber o pagamento do aluguel em dia
O pagamento costuma ser o principal problema que ocorre entre os acordos de aluguéis. Apesar de ser de responsabilidade do locatário, alguns inquilinos não pagam a mensalidade na data correta. O proprietário do imóvel pode cobrar uma multa, que é correspondente a 10% do valor. Mas se o inquilino não pagar a sua dívida, o dono do imóvel pode realizar uma ação de despejo.
Essa situação sempre gera bastante estresse, por isso, todos os detalhes precisam vir devidamente especificados no contrato de locação. Seja a informação do valor das prestações, como também a data de vencimento, possibilidade de desconto, multa pelo atraso e etc.
Caso necessário, solicitar o despejo e garantias
Caso a inadimplência persista e o locatário também não pague as taxas de condomínio, o locador pode solicitar a ação de despejo, em âmbito judicial. A Lei do Inquilinato dispõe que a desocupação do imóvel deverá ser feita em até 15 dias.
Ainda assim, há a previsão de que o locatário faça garantias sobre a locação ( seguro-fiança e fiador, por exemplo). Desse modo, em caso de inadimplência, o fiador é notificado para resolver a situação, sendo de sua responsabilidade o reembolso do aluguel e dos encargos exigidos. Se não houver nenhuma garantia de locação, é permitido ao locador exigir que os pagamentos de todas as obrigações sejam feitos de forma antecipada, antes ou no dia do inquilino receber as chaves da propriedade.
Reajustar o valor do aluguel
O locador pode reajustar o valor das prestações referentes à locação, conforme disposição na Lei do Inquilinato. O preço referente ao aluguel costuma conter cláusulas específicas e, na maioria dos contratos, utiliza-se o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Trata-se de um índice nacional que registra as variações da inflação.
Nesse sentido, o indicador é a forma mais segura de garantir que o reajuste seja implementado de maneira justa e correta. Ainda é possível utilizar outros índices — INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) e IPC (Índice de Preços ao Consumidor), por exemplo.
O que fazer caso você tenha seus direitos desrespeitados
Por mais que possua um contrato e leis que incidam sobre os aluguéis, não é raro vermos os inquilinos não cumprindo com os seus deveres na prática. Nesse caso, a primeira ação do locador deve ser dialogar, de modo que encontrem uma solução ou renegociação juntos.
Porém, nem sempre tentar resolver a situação de forma pacífica resolve o problema. Por isso, a melhor saída é procurar por um advogado para aplicação da multa contratual e, em último caso, o acionamento ao poder jurídico para obter a autorização de despejo, podendo esta ser de forma liminar.
Esses são os principais direitos do locador que devem ser respeitados durante a vigência do contrato de locação. Alugar uma propriedade envolve responsabilidades do locador e do locatário e é essencial que se tenha conhecimento de todas as normas que envolvem o processo, para evitar dores de cabeça. A Lei do Inquilinato existe justamente para esclarecer e determinar os deveres e direitos do inquilino e do proprietário e proteger os interesses de ambas as partes. Portanto, esteja atento aos seus direitos e evite problemas.
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